SíndicoLab Responde: Previsão orçamentária, como checar?
Como saber se a previsão orçamentária sugerida pela administradora está dentro do esperado? Quais os parâmetros?
Confira as dicas dos nossos especialistas do Lab Responde dessa semana!
Mauro Conte: Depende da situação.
Primeiro, se for uma previsão orçamentária inicial, ou seja, a primeira previsão orçamentária para uma assembleia de instalação, normalmente, as administradoras utilizam valores médios de mercado, não dá para ser tão assertivo, mas as previsões que são feitas são próximas da realidade. Então, é importante que o síndico confira se o efetivo de funcionários está correto, se os itens de manutenção – que são superimportantes com relação à mão de obra e se o escopo está de acordo com aquilo que o condomínio precisa: zeladoria, portaria, limpeza, controlador de acesso. Enfim, é importante conferir se a previsão está atendendo ao escopo, se os valores estão de acordo com o escopo que foi desenhado.
Outro bloco importante são todos os itens de manutenção preventiva, precisa verificar todos os itens. Se a construtora considerou, por exemplo, os condomínios que têm sistema de água de reuso ou estação de tratamento de água. Os valores de manutenção são bem diferentes um do outro.
Contrato de elevadores também é importante verificar se está de acordo ou se cabe uma negociação, normalmente sempre cabe uma negociação. Estou falando isso em termos de primeira previsão.
Quando a gente tem a previsão de um condomínio já instalado, já tem algum tempo, o importante é analisar o realizado. Então, buscar os últimos 12 meses – o exercício anterior, analisar todos os itens – considerar que todos esses itens terão reajuste, pelo IGP-M ou IPCA, não importa o índice, é importante checar se a administradora previu essas correções, também é importante verificar a correção dos salários – se é a base CLT tem uma data de dissídio, se é terceirada tem uma outra data, é importante verificar esses dois itens que representam, normalmente, de 60 a 70% da taxa condominial.
Então é isso, analisar se for um condomínio instalado, verificar e solicitar o relatório da administradora do realizado dos últimos 12 meses, para ter uma boa noção se tudo aquilo realmente foi previsto e pensar também se no próximo período, você vai precisar contratar mais algum serviço, por exemplo um jardineiro ou algum item a mais que o condomínio demanda de manutenção. Essa é minha dica para ter uma previsão bem feita, que não falte dinheiro e que não sobre demais, para o dinheiro não ficar parado na conta.
Stefan Jacob: Uma boa previsão orçamentária é aquela com que a arrecadação mensal, a gente consiga pagar todas as despesas do dia a dia, as despesas ordinárias – aquelas que já estão previstas, e que consiga pagar tudo com o dinheiro do caixa e que também não fique sobrando muito dinheiro no caixa. O objetivo do condomínio, principalmente da conta ordinária, é pagar as contas dominas. Quando o prédio precisa e quer arrecadar um valor para uma melhoria ou uma reforma, daí sim é arrecadado dentro de um fundo especifico, dentro de uma conta especifica, mas que não fique lá na conta ordinária.
É importante não ser muito superficial nessa análise porque precisa ser verificado se todas as manutenções necessárias estão sendo feitas no prazo correto, na regularidade correta. Então, precisamos nos aprofundar um pouco para ter certeza se o valor que estamos arrecadando é o suficiente para pagar tudo.
Mas, a princípio em um primeiro momento: arrecadou, conseguiu pagar todas as contas do mês, todos os contratos, não tá sobrando muito dinheiro, não tá faltando muito dinheiro, a previsão orçamentária está ótima.
Verbas para outros projetos específicos, devem ser estudados valores específicos, arrecadações especificas, mas completamente separado da previsão orçamentária.
Ligia Ramos: A gente que é síndico tem que acompanhar. Quais são as despesas que fazemos? A previsão orçamentária tem que ser composta com todos os itens que a gente gasta no dia a dia. Então, a principal evidência de que uma previsão orçamentária está bem feita é que a gente conseguiu cumprir a anterior.
Comece a olhar como foram os fechamentos mês a mês, todos os balancetes, faltou dinheiro ou sobrou? Quanto mais detalhado o plano de contas, maior será a chance do nosso acerto nos valores que de fato vamos gastar. Não é que a gente quer gastar, é claro que a gente quer poupar, mas condomínio não é só ser baratinho, condomínio tem que oferecer conforto e segurança.
Então, vamos ver se a gente não está gastando mal nosso dinheiro. Às vezes, a gente gasta muito com coisas que são supérfluas e nós estamos pagando mal nossos funcionários, por exemplo, que são aqueles que de fato mantém nosso condomínio. Se a gente paga mal o pessoal da limpeza, como é que a gente pode ter uma limpeza boa? Se a gente comprar produto porcaria, como é que a gente vai manter as coisas bem cuidadas?
Enfim, plano de contas tem que ter tudo isso. “Ah, nas férias vou querer um recreador para as crianças” tem que estar no plano de contas, “Ah, eu dou cesta de Natal para os funcionários” tem que estar no plano de contas.
Então, o síndico experiente vê a sugestão que a administradora faz e corrige para que seja adequada, depois claro quem vai aprovar são os condôminos na assembleia. Mas aí você tem que argumentar, porque aí a gente pode de fato ter uma previsão orçamentária que reflita aquilo que a gente vai oferecer para o nosso condômino dentro do nosso condomínio e nós, como síndicos, vamos apenas cumpri-la.
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