SíndicoLab Responde: Manutenção condomínio horizontal
Na semana passada, todo o mercado condominial foi impactado por fortes imagens em um condomínio horizontal. Debaixo de uma chuva torrencial, um vizinho filmava a parede do seu terreno que, após a construção da casa vizinha, minava água.
Em pouco menos de dois minutos de vídeo, vemos a parede em questão cair. Por sorte, ninguém ficou ferido. Mas o vídeo deixou uma pergunta na cabeça de muita gente: como evitar que isso ocorra? A pergunta do Lab Responde dessa semana também é sobre o tema:
Sou síndico de um condomínio horizontal. O que fazer quando a construção de uma nova casa parece estar prejudicando a do vizinho? Que atitudes tomar?
Confira as respostas dos especialistas:
Stefan Jacob: A primeira providência que deve ser tomada em um caso desses é conversar com o engenheiro responsável pela obra e conversar também com o vizinho, para se certificar sobre o que está acontecendo, se já há alguma complicação disso. Não havendo nenhuma ação em relação a isso, é importante que seja notificado. Se o condomínio tiver um advogado, que mande essa notificação pelo advogado. E, em casos mais importantes, caso em que há risco, o síndico tem até a prerrogativa de bloquear a entrada dos prestadores de serviço, até que a situação seja regularizada, que se tenha um plano de regularização dessa intervenção.
Ligia Ramos: Pelo visto, as casas que estão sendo edificadas, ou que pretendem ser edificadas, aparentemente vão prejudicar as casas de outros moradores. Primeiro de tudo, vamos pensar: ambiente urbano, no Brasil, a gente vive só de duas maneiras – ou em condomínio, ou em loteamento.
Seja qual for a forma legal de se habitar, existem regras muito bem definidas. No caso dos empreendimentos no formato horizontal, e que tem a organização de um condomínio, não tem como você fazer uma edificação que não esteja exatamente dentro daquilo que está convencionado na instituição do condomínio –e, por sua vez, na convenção.
Isso significa que tem tamanho, altura, está tudo certinho. Porque quando a gente vive em condomínio, a gente tem um pedacinho do todo. Isso significa que nós temos uma fração ideal daquilo tudo. E isso não pode ser alterado.
Então, se uma casa está sendo edificada em um condomínio, ela já tem um tamanho certinho para ser feita. Tem que respeitar padrões de altura – gabarito – recuos frontais, de fundo e laterais. E isso não apenas em termos da relação dessa casa com as outras. Mas também em relação ao código de obras, plano diretor de uma cidade.
Existem muitas regras para serem seguidas e, obviamente, todas elas tem como objetivo que esta casa não prejudique nem os vizinhos, nem o bairro, e nem a cidade. Existem cursos de vento que, às vezes, a gente não pode cortar. Então, senhor síndico, se está achando que uma casa vai prejudicar o vizinho, provavelmente essa casa não está seguindo as regras pré-estabelecidas de quando o condomínio foi criado.
Cheque isso e não deixe fazer. Quando a gente deixa alguma coisa errada se estabelecer e ser edificada, é muito mais difícil. A gente vai ter que entrar com uma ação demolitória – algo que demora e é constrangedor.
E, às vezes, a pessoa não faz por mal. Ela faz por desconhecimento. Muitas pessoas não sabem que existem essas regras, estão sendo mal orientadas. Então, ajude todo mundo e vá descobrir se essa casa está dentro do padrão. Às vezes o síndico não sabe, não é arquiteto, engenheiro – contrate um especialista. Revise esse projeto e veja se ele está, direitinho, dentro das regras do seu condomínio.
Ajude o condomínio a estar legal, e os vizinhos a ficarem bem nessa situação. Porque se a gente não tem uma ação rápida, esse vizinho pode ter o maior prejuízo, já pensou? Constrói uma casona e ainda tem que demolir? Todo mundo sai perdendo.
Mauro Conte: No caso de condomínios verticais, eu já vivi algumas situações, ela já se antecipa, entra em contato com a vizinhança, com os edifícios, com as casas que estão próximas da futura obra, e já faz o laudo de constatação.
Eu tive um caso recente, que alguns meses antes de começar a fundação, essa construtora entrou em contato com todas as casas próximas à obra, todos os condomínios, e a engenharia da própria construtora, junto com especialistas e um perito, fez a vistoria detalhada, desde o barrilete até as garagens, já fazendo a constatação. Por exemplo, “esse condomínio tem problemas de fissuras, nós encontramos problemas aqui e ali”. Porque qualquer problema que acontecer depois desse laudo, em decorrência da obra, a construtora tem que se responsabilizar pelo reparo.
Então, nessa linha de raciocínio, eu diria que se essa obra dessa casa foi iniciada e não houve uma tratativa com o vizinho, não foi feito nenhum laudo, a minha sugestão é entrar em contato com o proprietário, dono da obra. Converse com ele, peça que ele contrate uma perícia, um engenheiro para fazer uma verificação na casa ao lado. Para que o vizinho possa apontar quais os problemas que ocorreram quando as obras foram iniciadas.
O caminho que eu vejo é esse. Falar com o responsável da obra, o dono da obra. E peça para ele custear um laudo para que o vizinho fique tranquilo, de que o que aconteceu por conta da obra, o proprietário da obra deve se responsabilizar pelo reparo.
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