SíndicoLab Responde: Inadimplência muito alta em condomínio, o que fazer?
A inadimplência é uma realidade perversa na grande maioria dos condomínios brasileiros. Muitos empreendimentos têm dificuldades em fazer a gestão de um orçamento que, normalmente, já é justo. Quando o número de devedores aumenta demais, vai ficando cada vez mais difícil fazer frente às obrigações mensais sem uma cota extra – o que sobrecarrega ainda mais aqueles que estão com o condomínio em dia. A pergunta dessa semana é sobre isso:
Meu condomínio está com a inadimplência batendo 40%. Por onde começar?
Confira as respostas dos nossos especialistas!
Ligia Ramos: No passado, a gente com certeza teria deixado já de pagar algumas contas, teríamos feito um plantão, convidando todos os devedores a pagarem. Então o síndico vai ao condomínio, traz a administradora junto. Todos podem ser recepcionados neste dia, e escutar as propostas. A gente sabe que o síndico não pode tirar multa, juros. Mas ele pode flexibilizar o pagamento, e incentivar as pessoas a ficarem em dia, pelo menos com as parcelas do condomínio que estão vencendo naquele mês e as próximas. Isso é uma boa negociação para um condomínio nessas condições. Estamos então falando sobre os recursos que a gente sempre teve.
Agora existem empresas que estão comprando a inadimplência, e injetando dinheiro nos condomínios. Tem que se estudar muito bem qual o contrato, a taxa de retorno. Mas se você puder fazer isso, você com certeza vai poder capitalizar de forma muito mais rápida. Eu acho que o importante, nesse momento, se você é síndico iniciante, fala com um colega. Procura alguém mais experiente e compartilha, traça uma estratégia para este momento de crise. Porque às vezes, por mais experiência que você tenha, a gente que têm anos de estrada aí, recorra aos colegas para saber o que a gente faria. Juntos nós somos sempre mais fortes. E, por isso, é que a gente está junto aqui, sempre se ajudando no SíndicoLab.
Mauro Conte: 40% de inadimplência é um número bastante delicado. Eu, como primeiro passo, buscaria informações de como o condomínio chegou a esse percentual tão elevado. Foi falta de planejamento, falta de revisão dos contratos, o condomínio tá muito alto, e isso está motivando os condôminos a não pagarem o condomínio?
Primeiro é fazer uma retrospectiva. Não sei se o colega que me perguntou está chegando agora ao condomínio. Mas se ele está chegando agora, é importante acontecer o que aconteceu no passado. Se não é o caso de rever todos os contratos, enxugar os custos, para ver se isso não motiva as pessoas a pagarem o condomínio em dia. Então, isso é um primeiro passo.
O outro passo é verificar, com os devedores, com os inadimplentes, o que pode ser feito em termos de acordo. O que o condomínio pode flexibilizar para que esses valores sejam recuperados. De que forma flexibilizar. Eventualmente um parcelamento, mas é algo que tem que ser compreendido: o porquê que as pessoas não estão pagando: é por conta do custo alto, é por falta de diálogo – de repente o síndico tentar buscar um entendimento, uma negociação.
Uma opção que tem sido muito utilizada no mercado, eu mesmo já utilizei em dois condomínios, é a contratação de uma garantidora. É uma opção excelente para um condomínio exatamente como esse, onde a empresa vai garantir a receita do condomínio. Óbvio que vai haver uma negociação, de honorários e tudo mais. Mas o condomínio pelo menos consegue se programar com as coisas, se planejar com alguma melhoria, sabendo que a empresa vai dar essa garantia do valor da receita. Também é uma opção.
Mas eu, no primeiro momento, seguiria essa linha do tempo. Entender o que aconteceu no passado, se não é o caso de renegociar, reduzir custo, tentar uma aproximação com os inadimplentes, entender o que aconteceu, oferecer uma flexibilidade até o limite possível. E se o síndico ainda assim não conseguir trabalhar com esse nível de inadimplência, quase metade da receita, eu partiria para uma garantidora. Existem várias no mercado.
Stefan Jacob: 40% de inadimplência é muita coisa. E fico imaginando que, quem está pagando o condomínio em dia é quem está sofrendo as consequências disso. Eu acho que a primeira coisa que um síndico deve fazer é entrar em contato com essas unidades que devem mais, que não tem uma ação ainda, não foi feito nada e que o valor já é importante para o condomínio. Então, dá uma ligadinha, conversa pelo telefone, pergunta o que está acontecendo, explica as consequências que podem acontecer assim que entrar com uma ação de cobrança – em um caso extremo, a pessoa pode até perder o imóvel. E, logo em seguida, em contrataria uma garantidora.
Ela vai comprar essa inadimplência do condomínio. Então, todo mês, o que faltar da arrecadação ela completa. E ela vai ter o direito de cobrar os condôminos diretamente. Cobram uma pequena taxa, mas que, nesse momento, com essa inadimplência, de quase metade do condomínio, isso vai garantir que o condomínio tenha dinheiro para pagar suas contas de acordo com a previsão orçamentária.
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