Responsabilidades do Síndico Profissional
Muito se fala da responsabilidade civil e criminal do síndico perante o condomínio. O mercado condominial está bem amparado com eventos e profissionais altamente qualificados para falar desse assunto, mas o que observo, na verdade, é a falta dos detalhes que compõe a real responsabilidade civil e criminal do síndico.
Novos síndicos estão entrando no mercado condominial, devido à procura de novas atividades perdidas com a infeliz pandemia que o mundo vive desde o começo de 2020. Vale ressaltar que desde 2003, quando entrou em vigor o novo Código Civil, a responsabilidade civil do síndico está descrita no artigo 1.348, em nove incisos, nos quais o síndico deve estar atento junto ao seu advogado e junto à sua administradora.
Convocar a assembleia dos condôminos é uma prerrogativa do síndico. Esse documento chamado “Edital de Convocação” deve ser assinado pelo síndico profissional para que seja distribuído para os condôminos com antecedência mínima constante na convenção condominial.
Falando mais sobre os deveres do síndico, o mais importante é representar ativa e passivamente o condomínio em juízo e fora dele, praticando os atos de interesse comum a todos. Por esse motivo saliento que o condômino morador que tem processo contra o condomínio e vice-versa, está impossibilitado de se candidatar ao cargo de síndico, pois há o risco iminente de que àquela decisão sobre o determinado processo ser conduzido de forma de interesse pessoal e não comum.
Ocorrências periódicas podem acontecer a qualquer momento e caso esse problema que o síndico profissional tenha, não estar descrito em ata, o mesmo deverá comunicar a assembleia para deliberação da maioria dos condôminos em qual caminho deve ser conduzido, pois o síndico tem obrigação de cumprir e fazer cumprir o que está determinado em ata, convenção e regulamento interno. Isto posto, a convenção condominial é a “Constituição Federal” do condomínio que também deve ser respeitado por todos os condôminos.
Um dos grandes deveres do síndico profissional é realizar as manutenções periódicas dos equipamentos e da área comum do condomínio com o objetivo de dar continuidade na valorização imobiliária que se pretende com investimento em imóveis.
Extintores, elevadores, para-raios, caixa de gordura, caixa d’água são alguns dos deveres do síndico profissional em realizar as manutenções, entre outras. Importante ressaltar que a Assembleia Geral Ordinária serve de apoio ao síndico para apresentar os devidos orçamentos para os condôminos, assim o aprovarem os custos dessas manutenções na gestão que se inicia.
Cabe ao síndico profissional o poder de negociação desses valores, baseando-se na prestação de contas do ano anterior, que o Síndico tem o dever de realizá-las, tornando-se referência para o ano seguinte, ponderando junto às empresas parceiras que prestaram serviços ao condomínio a negociação.
Sempre digo para os Síndico que não existe taxa condominial barata e nem cara. Existem despesas que foram negociadas para o bom andamento do condomínio nas manutenções obrigatórias (como já vimos) e também outras despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio.
Caso haja inadimplemento sobre a taxa condominial, umas das atribuições e deveres do síndico profissional é realizar a cobrança desta taxa com a devida correção, multa e juros. A importância de um advogado especialista no segmento condominial é notória para dar esse apoio ao síndico.
Nesse momento a conduta profissional do síndico é levada a tona, pois veja em que situação delicada fica o síndico em ter a responsabilidade de cobrar um condômino que votou nele na assembleia. Uma dica importante que passo a todos os síndicos do Brasil é criar um regulamento interno aprovando o passo a passo para a cobrança, quantos dias depois de vencido, data para encaminhamento ao jurídico e processo judicial.
Muitas vezes, por ocasiões de conflitos condominiais, alguns condôminos podem solicitar a prestação de contas antes do prazo de um ano de gestão do síndico profissional e com bastante frequência isso vem acontecendo nos últimos anos.
Cabe ao síndico profissional realizar essa prestação de contas quando exigidas e repeti-las no final de sua gestão na assembleia de prestação de contas ordinária. Contudo, jamais preste contas fora do período da Assembleia Geral, para o condômino exigente sozinho. Programe com o referido condômino um dia e horário em comum com a presença dos conselheiros para que tudo seja registrado em ata de reunião.
Por fim, falamos do seguro do condomínio, que também é de responsabilidade do síndico profissional realiza-lo. O seguro obrigatório é para a reconstrução da edificação contra destruição total ou parcial, contra incêndio e explosão. As companhias de seguro possuem mais produtos que podem ser incluídos de forma facultativa na apólice, como por exemplo, danos elétricos, incêndio dentro das unidades, vendaval, impacto de veículos e muitos outros. Consulte seu corretor de seguros especializado.
Fora das quatro linhas do artigo 1.348, ressaltamos ao Síndico Profissional leitor que observe demais responsabilidades civis e criminais sobre os pagamentos dos impostos das empresas que emitirem notas fiscais para o condomínio, encargos sociais dos funcionários próprios ou de terceiros e também observar a constante movimentação bancária, no que diz respeito a realizar a conciliação dos fundos contábeis e financeiros no último dia de cada mês, emitindo do relatório de prestação de contas mensal.
Agradeço ao Síndicolab a honra de poder me conectar com os síndicos que fazem parte deste seleto grupo e ao leitor pela atenção.
*Sergio Craveiro é presidente da Conasi e CEO do portal Síndiconline . Você o encontra no instragram no @sergiocraveiro
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