Personalidade jurídica e condomínios
Por André Luiz Junqueira*
Em setembro de 2021, foi aprovado pelo Senado o Projeto de Lei nº 3.461 de 2019. Esse projeto, que agora vai para tramitação na Câmara dos Deputados, tem como objetivo a possibilidade de aquisição de personalidade jurídica por um condomínio edilício. O projeto, se convertido em lei, permitiria que o condomínio, se assim desejasse, promovesse seu registro no Registro Civil de Pessoas Jurídicas, adquirindo sua personalidade jurídica. Dessa forma, julgamos ser uma boa oportunidade de abordar o assunto, reforçando nossos votos de que o projeto seja efetivamente aprovado.
O projeto é uma cópia com ligeiras modificações de outros projetos de lei, a exemplo do de número 4.416 de 2009 apresentado na Câmara dos Deputados. Razão pela qual reproduzimos boa parte de nossas considerações de outrora, notadamente de artigo de nossa autoria publicado em 2010.
Diferentemente de outros países, como a França, no Brasil não foi conferida expressamente personalidade jurídica aos condomínios edilícios. Excepcionalmente, a lei concede aos condomínios capacidade para praticar atos em casos especiais, como no art. 75, XI, do Código de Processo Civil (capacidade processual) e art. 63, § 3º, da Lei nº 4.591/64 (possibilidade de adjudicar imóveis integrantes do condomínio).
Nesse aspecto, torna-se relevante citar o Enunciado n° 90 da 1ª Jornada de Direito Civil da Justiça Federal que fixou a seguinte interpretação do art. 1.331 do Código Civil: “Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse”. Sendo que, após a 3° Jornada, o Enunciado n° 246 alterou a redação do n° 90, ampliando seu sentido, resultando em: “Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício.”
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Dentre os maiores defensores da existência de personalidade jurídica dos condomínios, encontra-se Marco Aurélio Bezerra de Melo, Desembargador do Tribunal de Justiça do Rio, que, concordando com o enunciado mencionado, expõe:
“… por entender que desta forma é possível dar maior funcionalidade à propriedade condominial como, por exemplo, permitir ao condomínio edilício que figure em escritura pública de compra e venda de imóvel para servir de garagem e o referido documento ser registrado no cartório de registro de imóveis, a salvo de controvérsias e dúvidas ou outras situações que se apresentem. Pensarmos tratar-se de uma pessoa jurídica sui generis sem que seja propriamente uma sociedade, associação ou fundação, por exemplo” (Direito das coisas. 3ª edição. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2009, p. 240).
Já Sílvio de Salvo Venosa classifica o condomínio edilício como ente de personalidade anômala e, mesmo frisando que a lei não o concedeu personificação plena, sustenta que determinados atos devem ser aceitos, como descreve:
“Atenta contra a realidade do ordenamento o cartório imobiliário, ou pior, a respectiva corregedoria, que, por exemplo, se recusa a transcrever unidade autônoma em nome do condomínio. (…) No entanto, enfatize-se, não se conclui simplesmente pela existência de personalidade jurídica no condomínio, afirmação sem maior fundamento legal, mas por essa conceituação de personificação anômala conferida pela própria lei condominial e pelo CPC, bem como decorrente de fato social” (Direito civil: direitos reais, volume 5. 9ª edição. São Paulo: Atlas, 2009, p. 346).
Pedro Elias Avaad, saudoso advogado especialista na área imobiliária, também concordava com a possibilidade de um condomínio adquirir imóveis (Condomínio em edificações. 2ª edição. Rio de Janeiro: Renovar, 2007, p. 31).
Como mencionado, na França, o art. 14 da Lei nº 65.557 de 1965, expressamente confere personalidade civil ao condomínio. E, como a lei brasileira, concede capacidade processual, passiva e ativa, assim como possibilidade de representar os proprietários em assuntos referentes ao próprio edifício (art. 15 da Lei nº 65.557/65). Porém, a lei francesa reforça a possibilidade de um condomínio adquirir em seu nome unidades imobiliárias do próprio edifício, sem, no entanto, perderem seu caráter privativo. Enquanto não são alienados, os imóveis de propriedade do condomínio não possuem qualquer voto (art. 16 da mesma Lei).
O reconhecimento da personalidade jurídica de um condomínio edilício também é o pensamento de Marcos Eduardo Goiana Fedozzi, que também defende a possibilidade de o condomínio sofrer danos morais (Condomínio edilício do novo código civil. Rio de Janeiro: Forense, 2007, p. 15-20).
Inclusive, mesmo entendendo que o condomínio é um ente despersonalizado, Fábio Ulhoa Coelho também se mostra favorável à possibilidade de um condomínio sofrer danos morais, esclarecendo:
“Independentemente da multa, portanto, o condômino infrator deve pagar também a indenização pelos danos infligidos ao condomínio, inclusive os de ordem moral. Se por falta de pagamento da contribuição condominial, por exemplo, o condomínio não pôde honrar certa obrigação com prestador de serviços e teve, por isso, título protestado em seu nome, o condômino ou condôminos inadimplentes devem indenizar os danos, materiais e morais decorrentes, porque a eles deram causa” (Curso de direito civil, direito das coisas; direito autoral, volume 4. 2ª edição. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 150, grifam-se).
Em que pesem os posicionamentos contrários, um condomínio edilício possui honra objetiva, em outras palavras, o bom nome de um condomínio é um patrimônio a ser defendido e que pode ser prejudicado por atos dos condôminos, ocupantes ou terceiros. Cortes injustificados de água ou de luz, paralisação de elevador por diversos dias, protesto indevido, são situações que, se estabelecidos todos os elementos da responsabilidade civil, podem ser causa de ressarcimento por danos morais sofridos pelo condomínio.
Por exemplo, um dos empregados do condomínio utiliza parte comum do prédio para manter pessoa sequestrada em cativeiro. Descoberto o fato, a imprensa local noticia o ocorrido e divulga o nome do condomínio. Como não reconhecer que houve grave dano ao bom nome do condomínio? A dita ausência de personalidade jurídica não pode ser obstáculo para que o condomínio possa exigir ressarcimento pelos danos sofridos.
Em obra originária de tese de pós-doutorado, Frederico Henrique Viegas de Lima também aborda a necessidade de se admitir que condomínios em edificações sejam personificados juridicamente. Sobre o tema, expôs:
“É conclusivo que, na atualidade, para o direito brasileiro existe a inversão principiológica: o numerus apertus de pessoas jurídicas de direito privado é a regra, permitindo, seja pelo entendimento doutrinário, seja pela simples realidade de uma conceituação liberal preexistente, a possibilidade de surgimento de novas categorias de pessoas jurídicas de direito privado” (Condomínio em edificações. São Paulo: Saraiva, 2010, p.157).
E, conclui:
“A personificação jurídica da comunidade de coproprietários em condomínios especiais em edificações é decorrente das necessidades econômicas e sociais da atualidade.
(…)
Ao compararmos a comunidade de coproprietários em condomínios especiais em edificações com determinadas entidades semelhantes, tal como a massa falida e o espólio, entendemos que entre eles existe uma diferença marcante. Enquanto os condomínios especiais em edificações possuem caráter de perenidade, e assim sua comunidade também é perene, os demais entes têm existência transitória” (Condomínio em edificações. São Paulo: Saraiva, 2010, p.189-190).
Concluindo, aos seguintes apontamentos sobre a personalidade jurídica de um condomínio e seus efeitos no cenário atual:
(a) O condomínio possui personalidade jurídica anômala, por falta de previsão legal adequada e pelo fato de que possui direitos e deveres cujo exercício demanda equiparação à pessoa jurídica ou, pelo menos, tolerância na prática de determinados atos – por essa razão, um condomínio tem CNPJ, mesmo sem ser pessoa jurídica;
(b) Em princípio, o condomínio não possui autonomia patrimonial ou o possui de forma muito limitada, dessa forma não há que se falar em desconsideração da personalidade jurídica (pois não há personalidade a se desconsiderar), mas, ao mesmo tempo, o condomínio não se confunde com a pessoa de qualquer condômino.
Embora ainda existam os que pregam o entendimento de que os condomínios não possuem qualquer personalidade jurídica, assim como o espólio ou a massa falida, que são pessoas meramente formais, conclui-se que um condomínio deve ser equiparado à pessoa jurídica, não somente em alguns aspectos trabalhistas e tributários, mas também na possibilidade de sofrer danos morais, adquirir imóveis, outros bens e direitos ou praticar atos que sejam de interesse comum. A aprovação do Projeto de Lei 3.461 terminará com essa divergência, permitindo, de vez, que um condomínio edilício possua tratamento jurídico mais adequado.
Se o projeto for convertido em Lei, o condomínio terá que atender os requisitos impostos, conforme a nova redação proposta ao artigo 1.332-A do Código Civil, o que pode ser difícil (especialmente enquanto não aprovado o PL 548/2019, também do Senado): (1) registro da convenção no Cartório Imobiliário (art. 1.332 do Código Civil); e (2) ata registrando a aprovação de transformação do condomínio em pessoa jurídica por 2/3 das frações ideais. Infelizmente, a obtenção do quórum pode ser um grande obstáculo para o condomínio.
E, por fim, se realmente o projeto se tornar uma Lei, caberá ao condomínio refletir com seu jurídico se realmente valerá a pena constituir pessoa jurídica. Possivelmente, a aquisição de personalidade deve gerar novas obrigações tributárias, mesmo que apenas acessórias e, tomara que não, também podem surgir interpretações acerca de novos fatos geradores para que o condomínio pague impostos. Além do mencionado, recomenda-se que, na mesma oportunidade que se aprovar a constituição de pessoa jurídica, também seja alterada a convenção para regulamentar atos como a adjudicação de unidades devedoras, aquisição de bens em geral, bem como outros de interesse do condomínio, pois não se deve desvirtuar a finalidade do condomínio edilício e causar desequilíbrio nas relações entre condôminos e administração. Tais alterações devem ser promovidas com base em minuta de convenção elaborada por advogado para que se tenha mais segurança jurídica.
*Professor, advogado e autor do livro Condomínios: Direitos & Deveres. Pós-graduado em Direito Civil e Empresarial pela Universidade Veiga de Almeida. MBA em Gestão Empresarial pela Fundação Getúlio Vargas. Certificado em Negotiation and Leadership pela Universidade de Harvard. Professor convidado do SECOVIRio, ABADI, Gábor RH e da Escola Superior de Advocacia (ESA) da OAB/RJ. Membro da Comissão de Direito Urbanístico e Imobiliário da OAB/RJ; Membro da Comissão de Turismo da OAB-RJ; Membro e ex-diretor jurídico da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI); Membro da Comissão de Condomínios do IBRADIM; Membro da Comissão de Direito Imobiliário do Instituto dos Advogados Brasileiros (IAB); Colunista dos portais SíndicoNet, Universo Condomínio e da Revista Síndico – Cidades & Serviços; Consultor da Revista Condomínio etc. Sócio titular da Coelho, Junqueira & Roque Advogados, atuante em todo Brasil e que representa cerca de 10% dos condomínios do Rio de Janeiro. Contato: contato@andreluizjunqueira.com.br
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