O primeiro dever do condômino

Pra quê dinheiro? (samba, 1969) – Martinho da Vila

A conexão de amor e ódio do ser humano com o dinheiro não é segredo algum. Aliás, a canção do nosso bamba do samba, Martinho da Vila já trazia esse aporte aproximativo lá em 1969, donde se extrai da música que o assunto dinheiro, de longe, foi, é ou será uma unanimidade.

E neste ritmo – porque não? – já entramos na seara condominial trazendo-o para o “pentagrama condominial” o primeiro dever do condômino e assim previsto por Lei (art .1336, inciso I do Código Civil), que é justamente aquela obrigação positiva do pagamento da cota condominial. Ou seja, contribuir para a “vaquinha”, sendo esse um ponto de dor para vários condomínios.

A presente matéria não tem a menor pretensão de trazer a fórmula da “coca-cola da cobrança” ou descer a minúcias de técnicas extrajudicial e/ou judicial em face daqueles que assim não contribuem com a sua cota parte no condomínio e, sim, compartilhar uma pequena salpicada de experiência que muitas vezes contribuíram para um resultado evolutivo nesta recuperação diuturna.

Destaque-se que o “bamba” condominial, e aqui me refiro a todo grupo gestor, há de ter uma malemolência para enfrentar isso, pontuando que o emprego acima do termo bamba fora propositalmente utilizado, pois dentre vários significados leva a ideia de uma pessoa perita, valente, decidida. A palavra vem do dialeto africano quimbundu que exprime “aquele que tem gingado”.

Caio Mário da Silva Pereira (nosso inesquecível “papa” condominial), discorre em sua obra: “Interessando a todos a manutenção e conservação do edifício, é de princípio que a todos os condôminos competem concorrer na proporção de sua parte, para as respectivas despesas […]”.

Sem qualquer filosofia ou falácia aqui está a necessidade de conscientizar os condôminos que o pagamento em dia traz ao condomínio uma reposição monetária imediata, que pode ser investida em melhorias ou ainda, quando diminuída, influi na previsão orçamentária e reduz probabilidades ou percentuais de aumento. Isso se faz com: comunicação, comunicação e comunicação assertiva, simples assim.

Sabe-se que a inadimplência interfere na capacidade de cumprir com obrigações financeiras, além de limitar as atividades de manutenção e conservação do condomínio, por talrazão, nos últimos anos, a inadimplência condominial passou por uma transformação ao passo que as cotas condominiais passaram a integrar o rol taxativo dos títulos executivos extrajudiciais, cabe aqui o lembrete.

Em que pese a inclusão tenha sido de grande valia aos condomínios (a ação de execução tramita sob rito mais célere), ainda assim os índices de inadimplência continuam a atordoar as contas de muitos condomínios e sobrecarregar as vias judicias, o que enseja na necessidade de reforçar campanhas de conscientização destinadas aos condôminos bem como aplicar na prática a humanização das cobranças no momento das negociações e logo no primeiro contato efetuado com o devedor para que este se sinta confortável em participar ativamente da negociação de seus próprios débitos nos termos, obviamente, da lei e convenção condominial.

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Por essa razão, a advocacia extrajudicial está sendo cada vez mais reconhecida como uma das melhores formas de resolução de conflitos, ante sua forma rápida e amigável de finalização, trazendo resultados benéficos de forma ágil e repondo o caixa do condomínio em tempo recorde, se comparado ao modelo de cobrança focada na judicialização dos débitos.

Quando tratamos de inadimplência, o trabalho deve ser feito de forma árdua dentro do período em que a cobrança está inserta na régua extrajudicial, e deve ser personalizada exclusivamente de acordo com as necessidades de cada condomínio, que são estudadas de forma individualizada. Olhando de forma acurada para dentro do condomínio, de maneira que possamos apresentar um método assertivo, focando em uma advocacia de resultado, daí a necessidade igualmente de um advogado ou advogada com expertise na esfera condominial.

Cabe ressaltar que a advocacia de resultados não se confunde com o padrão agressivo de cobranças que visa apenas o rápido retorno dos valores sem externar qualquer consciência sobre as dificuldades sofridas pelos devedores, mas sim, uma negociação intermediada entre as partes, com olhar personalíssimo sobre os detalhes dos ajustes, visando um denominador comum que satisfaça as necessidades orçamentárias do condomínio e que não traga prejuízos descomunais ao devedor.

Aqui está a importância da cobrança balizada por meio de um workflow desenhado especialmente para o condomínio de acordo com suas necessidades, como se fosse o “sapato da Cinderella”.

Além do exposto, existem formas diferenciadas para apresentar a estrutura negocial aos devedores, tais como cafés negociais, em que advogados especialistas comparecem in loco no condomínio para tirar dúvidas e negociar débitos pendentes, como forma de acolhimento do devedor, possibilitando assim uma melhor negociação para que o caixa do condomínio seja aquecido e tudo isso devidamente formalizado, repita-se em um fluxo cirúrgico até a distribuição da eventual demanda para que não paire nenhuma dúvida acerca da atuação análoga, frise-se, não para um condômino e sim para todo o tecido condominial.

Conclusivamente devem ser apresentadas possibilidades que destoam da forma automatizada de cobrança, representando a nova advocacia, que é voltada ao aperfeiçoamento do atendimento ao condominio, mesclando a tecnologia com a humanização das cobranças para atingir resultados.

(*) Diego Gomes Basse é formado em ciências jurídicas pela FMU, pós-graduando em Gestão de Pessoas pela PUC-RS. Integrante da Banca Gonçalves, Basse & Benetti Advogados Associados . É também especialista em Direito Condominial militante na área há quase duas décadas , Basse é ainda presidente da Comissão de Direito Condominial da Subseção da OAB /SP da Comarca de Barueri; Membro da Comissão de Direito Condominial do IBRADIM (Instituto de Direito Imobiliário), consultor e colaborador do Instituto Cacau Show, colunista do Portal Sindiconet e Papo Condominial , dentre outros .