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Inadimplência no condomínio

Antes de começarmos a falar sobre esse polêmico tema se faz necessário fazer algumas considerações para podermos entender melhor o universo onde ele está inserido e dessa forma visualizar melhor tudo que o compõem e, naturalmente, como administrá-lo.

O que é inadimplência?

De acordo com o dicionário, inadimplência é a falta do cumprimento de uma obrigação. No universo financeiro a pessoa inadimplente é aquela que não faz o pagamento de uma dívida até a data de vencimento, descumprindo o que foi acordado.

Um condômino que não paga a cota condominial em dia é considerado inadimplente, ainda que tenha atrasado o pagamento um único dia.

Inadimplência x dívida: qual a diferença?

Antes de seguir para as consequências de ser inadimplente é preciso diferenciar o conceito de inadimplência e dívida. Isso porque toda inadimplência surge a partir de uma dívida, mas nem toda dívida gera inadimplência.

Uma pessoa que pega um empréstimo com uma instituição financeira contrai uma dívida, basicamente ela se compromete a fazer o pagamento do valor emprestado mais os juros, dentro do prazo estipulado.

Se essa mesma pessoa fizer os pagamentos em dia, ainda que exista uma dívida em aberto, ela não terá nenhuma restrição de crédito. Isto é, ela só será considerada inadimplente se atrasar os pagamentos.

Em setembro/22, cada inadimplente devia, em média, para 1,97 empresas credoras. Destaca-se a evolução das dívidas com o setor de bancos, que registrou crescimento de 37,94%, seguido de água e luz (11,86%).

A inadimplência segue bem distribuída entre os sexos: 50,90% de mulheres e 49,10% de homens. O número de devedores com participação mais expressiva está na faixa etária de 30 a 39 anos (23,99%), o equivalente a 15 milhões de pessoas registradas em cadastro de devedores nesta faixa. O montante equivale a 43,86% do total desta deste grupo etário.

De acordo com especialistas em finanças, os próximos meses podem trazer um alívio para o cenário. A injeção de recursos na economia com o 13ª e contratação de mão de obra temporária para o fim de ano podem ajudar a amenizar o cenário de inadimplência.

Diante desse cenário é possível imaginar que podemos ter reflexos dessa situação nos condomínios. Portanto é fundamental o gestor estar atento ao mercado e estabelecer estratégias para minimizar esses efeitos nos condomínios.

O condomínio não é uma empresa, não pratica atos de comércio, não tem lucro. A fonte primordial de sua receita é a contribuição mensal dos condôminos, salvo exceções como, por exemplo, a locação de espaços.

A inadimplência é uma consequência do mau planejamento financeiro, mas também tem a ver com o cenário econômico do país e fatores como desemprego.

A inadimplência condominial é algo que sempre acontecerá, porém é possível reduzir sua ocorrência e evitá-la ao máximo. Para isso, pensamos em algumas dicas que vão lhe ajudar com essa questão:

Canal de Comunicação: é importante que o Síndico mantenha aberto um canal de comunicação para que o inadimplente possa recorrer a ele na tentativa de propor uma solução para o seu problema;

Plantão de Negociação: o síndico, em conjunto com setor de cobrança da administradora deve realizar, ao menos um plantão de negociação por mês, objetivando facilitar a negociação junto aos inadimplentes, ainda de forma amigável;

Flexibilidade nas negociações: é importante que o síndico tenha autonomia para flexibilizar os prazos de negociação das dívidas, é preciso dar ao devedor estabilidade, equilíbrio na composição dos seus pagamentos – lembrando que ele deverá arcar com o pagamento das cotas vencidas mais as cotas vincendas;

Agilidade na cobrança: aqui temos duas ações importantes. Uma é o processo de cobrança amigável que deve começar imediatamente após o vencimento da cota. Deve ser feito por e-mail e por telefone. A outra é ter uma régua de cobrança curta objetivando agilizar a ação judicial;

Além dos problemas com os inadimplentes, a inadimplência também causa problemas com os adimplentes.

O inadimplente parece não se dar conta de que a sua contribuição para a manutenção do condomínio é a única fonte de renda existente. O valor da cota é fixado com base na necessidade das despesas que precisam ser realizadas para manter o condomínio, não existe margem de lucro. Se um não paga, os demais são obrigados a pagar por ele.

A criação de uma conta “provisão para inadimplentes” é inevitável para a grande maioria dos condomínios e de todas as contas essa, com certeza, é a mais indigesta para os condôminos adimplentes.

É importante o síndico, quando da apresentação da previsão orçamentária, deixar claro os motivos da necessidade da criação dessa conta e de que forma ela será utilizada. Como já dissemos, o condomínio não tem lucro, e o rateio é feito com base nas despesas necessárias, se alguém deixar de pagar vai faltar numerário para honrar os compromissos e é aí que a provisão para inadimplentes entra em ação, como se fosse um seguro.

Por fim, importante salientar que a manutenção do índice baixo de inadimplência reflete de forma positiva no médio e longo prazo para a diminuição da cota condominial.

* Roberto Gomes é síndico profissional e, previamente, trabalhou no mercado financeiro.

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