Condômino antissocial e o condomínio edilício
Por João Paulo Rossi Paschoal*
O Código Civil deu ao condomínio edilício alguns expedientes para o seu efetivo controle disciplinar. Consta dos arts. 1.336 e 1.337 do Código Civil a possibilidade crescente de aplicação de multas pecuniárias que terão por alvo os infratores das normas condominiais.
De início, serão aplicáveis as multas previstas na própria convenção (art. 1.336, § 2°), passando pela multa de até 5 (cinco) vezes do rateio condominial, pela reiteração de infração (art. 1.337, caput), culminando na multa de até 10 (dez) o rateio mensal, quando presente a reiteração de conduta antissocial (art. 1.337, parágrafo único).
Com base no art. 1.336, § 2°, continuam tendo aplicação as multas disciplinares que já constavam das convenções existentes, inclusive no que toca ao trâmite para sua imposição e seus valores respectivos. No silêncio da convenção pode ser aplicada multa deliberada por 2/3 (dois terços) dos condôminos restantes. Neste particular, a simples leitura do art. 1.336, § 2°, do Código Civil dá conta que a estipulação de multa de até 5 (cinco) vezes o valor do rateio mensal depende do preenchimento de três condições sucessivas:
a) que a infração objeto da multa enquadre-se num dos casos previstos nos incisos II a IV, o que desde logo impossibilita sua aplicação face aos condôminos devedores (inciso I), hipótese regida pelo parágrafo precedente (§ 1°), sob pena de dupla penalidade sobre um mesmo fato, o famoso bis in idem;
b) que a Convenção do Condomínio seja omissa sobre a estipulação de multas aplicáveis à espécie;
c) que a multa seja deliberada em assembleia geral de condôminos que reúna 2/3 (dois terços) dos condôminos restantes, ou seja, 2/3 (dois terços) de todos os condôminos, excetuando-se o que será alvo da penalidade.
Tanto num caso (previsão da multa disciplinar na Convenção), como no outro (aplicação da multa disciplinar por deliberação da assembleia), há que se respeitar o limite máximo de até 5 (cinco) vezes o valor da contribuição. Evidentemente, o pagamento da multa não impede o condomínio de reivindicar, do condômino faltoso, eventual indenização por perdas e danos comprovadamente originários da infração perpetrada.
Avançando um degrau, o art. 1.337, caput, do Código Civil diz ser possível aplicar multa ao condômino ou possuidor que reiteradamente não cumpra com seus deveres mediante deliberação prévia de ¾ dos condôminos restantes, desde que observado o limite de 5 (cinco) vezes a contribuição mensal.
Melhor explicando, vislumbra-se a possibilidade de aplicação da multa de até 5 (cinco) vezes o valor da contribuição mensal ao condômino que descumprir reiteradamente seus deveres, dentro os quais inclui-se o de não pagamento reincidente das quotas condominiais, desde que tal sanção seja previamente autorizada por assembleia que reúna o quórum de ¾ dos condôminos restantes, ou seja, ¾ de todos os condôminos, com exceção daquele que será objeto da sanção (art. 1.337, caput, do Código Civil), proporção que no mais das vezes inviabilizará a iniciativa. A imposição da referida multa, também não prejudicará eventual pedido de indenização por perdas e danos.
No último patamar das multas disciplinares, aparece o art. 1.337, parágrafo único, do Código Civil. A propósito, é de se mencionar que o legislador do Código Civil fez uso das chamadas cláusulas abertas, isto é, termos vagos e abstratos que demandarão construção doutrinária e jurisprudencial que delineie seu real significado e delimite sua extensão. E o art. 1.337 do Código Civil é recheado de cláusulas abertas: “reiteradamente”, “gravidade das faltas”, “reiterado comportamento antissocial”, “incompatibilidade de convivência”.
Analisando especificamente o art. 1.337, parágrafo único, do Código Civil é possível depreender que o dispositivo faculta ao síndico a aplicação da multa (fundado em deliberação prévia de ¾ dos condôminos restantes) ao condômino ou ao possuidor de reiterado comportamento antissocial, consistente no valor de 10 (dez) vezes o rateio mensal.
A medida tem caráter excepcional, devendo ser utilizada com muita cautela, apenas quando presente situação de extrema gravidade no âmbito do condomínio, em que haja urgência da repressão para se preservar a vida, a integridade física ou assegurar a convivência comum. Da análise de tais características, fica claro que a multa do art. 1.337, parágrafo único, do Código Civil não se presta ao controle da inadimplência.
Vale frisar, não basta que a conduta seja “antissocial”, isto é, hábil a causar profundo desgosto, mal-estar ou constrangimento coletivo. Além disso, deve haver uma reiteração da prática faltosa que inviabilize a vida em comum; algo que, de tão grave e urgente, impeça a convivência entre os condôminos. Como exemplos podem ser relacionados: alterações estruturais amplas, idôneas a colocar em risco a segurança da edificação e a saúde de seus habitantes; manutenção de casa de tolerância na unidade autônoma; práticas que ofendam os costumes e o pudor; deficiência mental que traga riscos aos condôminos; exercício de atividade profissional nociva em imóvel residencial; república de estudantes; superuso da unidade autônoma; toxicomania; brigas ruidosas e constantes; guarda de animais em condições incompatíveis com a habitação humana etc.
Na hipótese do condômino antissocial perseverar na conduta infracional, ainda que multado, só restará ao condomínio (ou aos condôminos prejudicados) buscar no Poder Judiciário a salvaguarda dos direitos lesados.
Outro aspecto digno de atenção é que a aplicação das multas previstas no art. 1.337 Código Civil é casuísta, ou seja, depende de decisão de ¾ dos condôminos em assembleia geral para cada caso que comportar a sanção, não se admitindo formas outras de colheita de opinião como é exemplo o abaixo-assinado ou enquetes.
Vale frisar que é de fundamental importância que sejam assegurados o contraditório e os meios de defesa daquele que será alvo da penalidade. Ademais, não se admite que a multa seja aplicada diretamente pelo síndico, por força de alteração na Convenção de Condomínio que tenha previsto tal fato. Repetindo, a realização de prévia assembleia é requisito essencial.
A possibilidade de aplicação da multa acima comentada não prejudica a tomada de outras medidas concomitantes e igualmente severas, a saber, propositura de ação de indenização pela vítima do ato antissocial, ou ainda, ação cominatória, ou mais, que se instaure investigação penal, acaso tenha sido cometido, em tese, algum delito.
Do quanto acima foi dito se verifica que em momento algum o Código Civil permitiu a exclusão ou o despejo do condômino antissocial. Ainda que tal medida fosse recomendada pela melhor doutrina existente sobre a matéria (J. Nascimento Franco, João Batista Lopes), a mesma não foi abraçada pela letra da lei. O legislador optou pelo tradicional controle mediante a imposição de multas pecuniárias. A propósito, disse Biasi Ruggiero com muita sensatez em tom de desabafo que:
“O suplício imposto aos moradores pelo mau uso, sobretudo quando convivem com vizinhos nocivos, escandalosos, imorais, barulhentos, desrespeitosos e loucos, vai continuar, se esse mau vizinho for rico. Em todos os países que cultivam o respeito ao se humano, sobrepujando-o ao da santíssima propriedade, o morador de conduta nociva é desalojado, seja ele proprietário ou não. O projeto foi sensível ao problema, mas adotou solução elitista: o condômino, ou possuidor, que, por causa do seu reiterado comportamento antissocial, tornar insuportável a moradia dos demais possuidores ou a convivência com eles poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo de suas contribuições. Então, aquela ‘insuportável convivência’, ditada pelo reiterado comportamento antissocial, passará a ser suportável, com o pagamento do décuplo das contribuições condominiais. Assim, a suportabilidade ou insuportabilidade será uma questão de preço. A multa tornará suportável o que era insuportável”. RUGGIERO, Biasi Antonio. Questões imobiliárias. São Paulo: Saraiva, 1997, p. 90.
Ocorre que, para situações limite e excepcionais, o mundo jurídico gradativamente passou a cogitar e admitir a possibilidade de “exclusão do condômino antissocial”. A propósito, é exemplar a lição do Desembargador Francisco Eduardo Loureiro:
“Não diz a lei se as sanções pecuniárias do art. 1.337 esgotam as providências para fazer cessar a conduta ilícita do condômino. Parece claro que, a par da multa, podem ajuizar o condomínio, os condôminos ou mesmo possuidores prejudicados tanto ação indenizatória como de obrigação de fazer ou de não fazer, inclusive com pedido cominatório ou de tutela específica, na forma do art. 461 do CPC/73 (arts. 139, IV, 497 a 500, 536, § 1°, e 537 do CPC/2015). Entre as medidas assecuratórias do resultado prático equivalente ao adimplemento, que preferem as perdas e danos, estão a busca e apreensão, a remoção de pessoas e coisas, o desfazimento de obras e impedimento de atividades nocivas, se necessário com requisição de força policial. Cabe, assim, medida para retirar o condômino nocivo do edifício, para apreender objetos perigosos, que causem ruídos, ameacem a saúde ou o sossego dos demais condôminos ou a interdição de determinadas atividades ilícitas. Tais medidas certamente farão cessar o ilícito, na maioria dos casos. Note-se que em tais casos perde o condômino o direito de usar a unidade, permanecendo, todavia, com a posse indireta e a prerrogativa de fruição, entregando-a à exploração lícita de terceiros”. PELUSO, César (coord.). Código civil comentado: doutrina e jurisprudência. 12ª ed. Barueri-SP: Manole, 2018, p. 1.304.
Na mesma linha, outros prestigiados doutrinadores abalizam tal iniciativa:
“O Novo Código Civil, em seu artigo 12, autoriza que o interessado vá a juízo pedir que `cesse a ameaça, ou a lesão, a direito da personalidade, e reclamar perdas e danos(…), o art. 21 do mesmo Codex, demonstrando que a vida privada da pessoa natural é inviolável, permite que o juiz adote a providencia que se mostra necessária ao caso concreto. … Se estas ponderações estiverem corretas, podemos dizer que o legislador do novo Código Civil cuidou, de modo implícito, até mesmo da exclusão do condômino por reiterado comportamento antissocial após a comprovação da continuidade do comportamento e da impossibilidade do condomínio na defesa dos direitos, corrigir a incompatibilidade de convivência”. ANGÉLICO, Américo Isidoro. Exclusão do condômino por reiterado comportamento anti-social à luz do novo código civil. Revista de Direito Privado, SP, RT, março de 2004, pag. 99/101.
“O legislador não quis enfrentar o problema e determinar o afastamento do condômino cujo comportamento se revela incompatível com a boa convivência condominial, temeroso de ferir o direito de propriedade. Rigoroso em outros pontos, o legislador foi muito tímido ao regular a utilização do apartamento da porta para dentro. Contudo, para os abusos reiterados a punição eficaz é a exclusão definitiva do condômino ou, pelo menos, com condenação de mudar-se para outro local, pois não é justo que o edifício seja afetado em seu bom nome e seus moradores forçados a suportar a presença de alguém cujo mau comportamento seja incompatível com a moralidade e os bons costumes…. O preceito constitucional que assegura o direito de propriedade não conflitará com a lei ordinária que prescreve a interdição temporária do uso, ou a alienação compulsória do apartamento cujo titular cause intranquilidade à vida condominial. Isso porque aquele direito tem de ser exercido visando o bem estar social, nunca para prejudica-lo na sua realização prática”. FRANCO, J. Nascimento Franco. Condomínio. 5ª ed., São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 2005, p. 246 e 247.
“… ninguém pode ser obrigado a habitar ou exercer sua atividade diária ao lado de um facínora, em torno de quem, certamente não gravitarão pessoas de escol. O âmbito jurídico é o do abuso de direito na esfera da propriedade. No caso, não se esqueça, trata-se de propriedade de uso coletivo, com unidades autônomas, mas interligadas por inúmeros pontos em comunhão. Cremos que a solução merece solução com base nos princípios do abuso de direito, que é, inclusive, texto expresso no Código (art. 187)”. VENOSA, Silvio de. Direito Civil: direitos reais – V. 2. 13ª ed., São Paulo, Atlas, 2013, p. 369.
Decisões judiciais também passaram a admitir a exclusão em tais contextos, entendendo ser viável a mitigação do direito de propriedade para o fim de prestigiar o direito de vizinhança dos demais condôminos, vítimas do comportamento antissocial, como demonstram os arestos selecionados, oriundos do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:
“CONDOMÍNIO CONDÔMINO ANTISSOCIAL EXCLUSÃO POSSIBILIDADE Requerida mantém grande acúmulo de sujeira em prédio de apartamentos. Risco de incêndio SENTENÇA DE EXTINÇÃO, com fulcro no artigo 267, inciso VI, do Código de Processo Civil. Sanções pecuniárias do art. 1.337 do Código Civil não esgotam as providências para fazer cessar a conduta ilícita do condômino. Requerida utiliza da propriedade de maneira nociva aos demais condôminos. Possibilidade de imposição de obrigação de não utilizar o imóvel. RECURSO DO AUTOR PROVIDO, para julgar procedente a ação, vedando a Requerida de fazer uso direto do imóvel, com a desocupação em 60 dias (imóvel limpo e higienizado), sob pena de execução, arcando a Requerida com as custas e despesas processuais e honorários advocatícios dos patronos do Autor (fixados em R$ 7.000,00), além da multa de 1% do valor da causa (a que foi atribuído o valor de R$ 10.000,00) e de indenização de 20% do valor da causa, em decorrência da litigância de má-fé” (TJSP; Apelação 0003122-32.2010.8.26.0079; Relator(a): Flavio Abramovici; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro de Botucatu – 3ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 27/08/2013; Data de Registro: 28/08/2013).
“Condomínio edilício. Postulada a exclusão de condômino que atenta contra a tranquilidade dos demais moradores do edifício. Medida drástica e extrema que exige situação verdadeiramente excepcional. Quanto aos danos morais, ocorre a ilegitimidade ativa do condomínio. Apelo não provido”. (TJSP; Apelação 0302989-91.2009.8.26.0000; Relator (a): Roberto Maia; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santos – 7ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 08/04/2014; Data de Registro: 10/04/2014).
“Condomínio Edilício. Exclusão de condômino de personalidade antissocial. Sentença que decide pela impossibilidade de aplicação dessa sanção gravosa, ao fundamento de que não possui previsão no Código Civil Brasileiro. Omissão do legislador que, por si só, não veda a dedução da pretensão em juízo. Necessidade de produção de prova oral para o correto desate da lide. Sentença anulada. Recurso provido” (TJSP; Apelação Cível 1002457-23.2016.8.26.0100; Relator (a): Maria de Lourdes Lopez Gil; Órgão Julgador: 38ª Câmara Extraordinária de Direito Privado; Foro Central Cível – 16ª Vara Cível; Data do Julgamento: 23/08/2018; Data de Registro: 29/08/2018).
“CONDOMÍNIO EDILÍCIO. Apelação. Ação movida pelo condomínio, objetivando a expulsão de condômino que apresenta comportamento antissocial. Sentença de improcedência. Apelo do autor. Possibilidade jurídica do pedido. O direito de propriedade encontra limites no direito de vizinhança e deve observar a função social. Art. 1.337 e parágrafo único do Código Civil que não esgotam as medidas possíveis para fazer cessar o uso da propriedade que coloque em risco a segurança, o sossego ou a saúde dos vizinhos, cabível, em tese e em situações de extrema gravidade, a remoção judicial de condômino. Exclusão que constitui medida gravosa, possível somente em caso de condutas graves que tenham persistido mesmo após a aplicação de multas. Precedentes. Caso concreto em que não se vislumbra a reiteração das condutas graves praticadas pelo réu no passado. Gritos proferidos no interior da unidade autônoma do autor que não são prejudiciais ao ponto de restringir seu acesso à sua propriedade. Réu que cessa os barulhos quando sua mãe é acionada pela zeladoria. Improcedência do pedido de remoção do condômino antissocial. Sentença mantida. Eventual persistência de conduta antissocial que poderá dar ensejo a multa e a nova ação, para exame do cabimento da exclusão, à luz de fatos novos, o que fica ressalvado. Apelo desprovido, com ressalva” (TJSP; Apelação Cível 1013115-73.2019.8.26.0562; Relator (a): Carlos Dias Motta; Órgão Julgador: 26ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santos – 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 07/04/2020; Data de Registro: 07/04/2020).
“CONDOMÍNIO. EXCLUSÃO DE CONDÔMINO E OBRIGAÇÃO DE FAZER PARA COMPELIR À ALIENAÇÃO BEM. Sentença de improcedência ao fundamento de que a pretensão carece de previsão legal. Reforma de rigor. Sanções pecuniárias do artigo 1.337 do CC não que esgotam as providências que podem ser adotadas para cessar a conduta ilícita do condômino. Comportamento antissocial do réu, de caráter grave e reiterado, que autorizam o acolhimento parcial do pedido. Agressão, intimidação, destruição de patrimônio, perturbação, furto, invasão, ameaça, injúria, entre outros ilícitos. Fatos não controvertidos. Perda do direito de uso da unidade. Medida que, por si só, se revela suficiente para coibir os males provocados pela convivência com o réu. Alienação forçada do imóvel que, nesse contexto, se revela desnecessária. Recurso provido em parte” (TJSP; Apelação Cível 1001406-13.2020.8.26.0366; Relator (a): Milton Carvalho; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro de Mongaguá – 2ª Vara; Data do Julgamento: 22/04/2021; Data de Registro: 22/04/2021).
Assim, é possível concluir que o condômino que reiteradamente pratica condutas antissociais, ameaçando a saúde, segurança e o sossego dos demais moradores, pode sim ser excluído do convívio social.
* João Paulo Rossi Paschoal é advogado. Mestre em Direito pela PUC/SP. Especialista em Direito Civil (obrigações e contratos) pela ESA-OAB. Especialista em Direito Imobiliário Empresarial pela Universidade Corporativa SECOVI-SP. Docente da Universidade Nove de Julho – UNINOVE, na graduação em Direito. Docente convidado da Fundação Armando Álvares Penteado – FAAP na pós-graduação (Direito e Gestão Condominial). Membro efetivo da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SP. Membro efetivo da Coordenadoria de Direito Condominial da OAB/SP. Assessor Jurídico da AABIC.
Condômino antissocial e o condomínio edilício
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