Por Felipe Lima*

Quando o assunto é eletricidade, muitos condomínios se esquecem das atividades preventivas nesse sistema, uma falha que pode trazer grandes consequências, como, oscilação de energia, queima de componentes e até mesmo focos de incêndio.

O que nos leva para o próximo assunto. Há um número alarmante de incêndios em edificações. Estima-se que este tipo de ocorrência esteja em torno de um terço (1/3) de todos os chamados registrados.

Segundo dados estatísticos do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo, há em média 6 mil casos de incêndios por ano em edificações. E parte desses incêndios tem como princípio o sistema elétrico.

Composição técnica de uma edificação

Independentemente da finalidade do prédio (residencial, comercial, escola, shopping, galpão, etc.), todos têm a mesma estrutura técnica, obviamente que variam as proporções e capacidades conforme a aplicação, mas no geral são todas iguais.

  • Há o sistema hidráulico, com abastecimento de água de consumo, águas de descarte, tubulações, poços, reservatórios, cisternas, assim por diante;
  • Tem a parte civil, com as estruturas, fechamentos, acabamentos;
  • E o sistema elétrico, composto basicamente por entrada de energia, quadros e pontos de consumo.

De todos esses sistemas, o elétrico é o mais esquecido. Parte por desconhecimento, parte por medo/receio dos gestores prediais.

E o que é entrada de energia?

Ao contrário do que muitas pessoas pensam, a energia elétrica em uma edificação não passa direto da concessionária para a tomada.

Até que ela chegue aos pontos de consumo, tomadas, chuveiros, luminárias, ela percorre um longo percurso. E o primeiro ponto de contato dela com o condomínio, é justamente pela Entrada de Energia, todo prédio tem no mínimo uma.

Dados pessoais

Para quem não me conhece, eu sou o Mestre Engenheiro Felipe Lima, especialista em Manutenção Predial, e atuo na área a aproximadamente 15 anos.

A minha rotina se divide basicamente entre duas grandes atividades, criação de conteúdo; e assessoria técnica para síndicos e gestores prediais.

O que mais vejo no dia a dia, visitando empreendimentos, são edificações que nunca fizeram intervenções na parte elétrica. Prédios com anos de uso que jamais fizeram uma manutenção na entrada de energia.

Em um levantamento que fiz entre Prédios Atendidos x Manutenção Elétrica, cheguei a um número gritante. Cerca de 90% dos prédios que visitei até hoje não tinham uma rotina de manutenção preventiva na parte elétrica.

É um número muito alto.

E digo novamente, a maioria dos gestores prediais não realizavam essas manutenções por desconhecimento e/ou medo.

Se você também faz parte desse grupo, é hora de virar o jogo e elevar o nível da sua manutenção. Como visto, os riscos envolvidos são muito grandes.

A função básica da Manutenção Predial é garantir a saúde, segurança e conforto dos usuários.

Se um sistema não é devidamente cuidado, algum desses pontos – ou mais de um – é colocado em xeque.

O que devo fazer? Qual o primeiro passo?

O primeiro ponto é  entender como é composto o seu prédio. Se ele é abastecido por média ou baixa tensão. Essa é uma etapa importante do processo, porque vai ditar qual especificidade de empresa você precisará contratar.

  • Valores de média tensão (superior a 1 kV e inferior a 69 kV) – Nos condomínios, as entradas de média tensão mais comuns são: 13,8 kV e 34,5 kV, que muitos eletricistas falam 13.8 (treze ponto oito) e 34,5 (trinta e quatro e meio), respectivamente;
  • Valores de Baixa Tensão (igual ou inferior a 1 kV) – Nos condomínios as entradas de baixa tensão mais comuns são: 220V e 380V.

Posto isso, o próximo passo é listar os componentes existentes na sua edificação.

Em um prédio abastecido por média tensão, a entrada de energia é composta da seguinte maneira: Cabine primária, Transformador, Subestação, QGBT (Quadro Geral de Baixa Tensão).

Todos esses pontos precisam ser contemplados no plano e passar por manutenção preventiva.

Já em um prédio abastecido em baixa tensão temos: Subestação e QGBT (Quadro Geral de Baixa Tensão).

Viu só? A quantidade de equipamentos é diferente, o que fatalmente implicará no valor do serviço e na caracterização da empresa prestadora.

Depois que já sabe exatamente como é o seu prédio e como ele é composto, entre no site da concessionária para saber como faz para solicitar o desligamento programado.

Isso mesmo, para fazer a manutenção preventiva na entrada de energia é imprescindível que ela esteja desenergizada.

Com tudo isso em mãos, empresa contratada, desligamento programado; comunique os usuários do prédio sobre a interrupção do fornecimento de energia, e mãos à obra.

Não se esqueça: Manutenção Predial é coisa séria. Espero ter ajudado, e qualquer é só falar, será um prazer ajudar.

* Felipe Lima é especialista em Manutenção Predial

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