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Bomba de efeito retardado

 

Quando fazemos uma previsão orçamentária bem-feita, provisionamos todos os recursos necessários para o pagamento das despesas mensais ordinárias do condomínio.

Entre elas estão folha de pagamento dos funcionários e seus encargos, contratos de manutenção, água, energia e gás, material de limpeza, taxa da administradora, remuneração do síndico – profissional ou não –, despesas bancárias e administrativas, seguros e serviços gerais de manutenção, desde os previstos, como recarga de extintores e lavagem de caixas d’água, até aqueles imprevistos, como a quebra do portão, da bomba ou do elevador.

E quem paga essa conta? Todos os condôminos, normalmente de acordo com a fração ideal que sua unidade possui no empreendimento. Esse percentual já é definido lá atrás, quando é feita a instituição e convenção do condomínio.

Porém, se houver um desequilíbrio entre as receitas e as despesas, por conta de condôminos que não pagam suas quotas condominiais, as finanças do condomínio podem se deteriorar rapidamente.

Por conta disso, as medidas contra os inadimplentes devem ser imediatas, ou seja, tão logo se identifique que uma quota condominial não foi paga. Ninguém deixa de pagar o condomínio porque quer! Por isso, é muito importante entender o motivo do não pagamento.

Muitas administradoras, percebendo o não pagamento de uma quota condominial, já geram um novo boleto, com os encargos previstos na convenção e enviam para o condômino. Se foi esquecimento, ou estava viajando, ou não tinha recursos no dia do vencimento do boleto original, normalmente ele paga o boleto extra e pronto, vida que segue!

Agora, se o boleto extra não for pago, uma luzinha de alerta já se acende, e uma ação de cobrança mais efetiva deve ser feita. Nestes casos, a recomendação é entrar em contato com o condômino inadimplente e tentar entender o que está acontecendo.

Se ele falar, por exemplo, tenho um dinheiro para receber, estou desaplicando recursos e, em breve, o dinheiro estará na minha conta. Menos mal. O importante é monitorar o caso de perto, e tudo deve estar resolvido em dois ou três meses.

Porém, se o problema do condômino for mais grave, como perda do emprego ou doença, medidas mais sérias precisam ser tomadas. Neste caso, o ideal é combinar com o devedor um prazo para que ele possa resolver seus problemas. Normalmente, esse período não deve ultrapassar seis meses.

Após esse período, caso a dívida não seja paga à vista ou, pelo menos, parcelada, com a assinatura do devido Instrumento de confissão de dívida, o síndico deve fazer uma notificação extrajudicial e, não tendo retorno, o mesmo deve ingressar com uma ação judicial.

Neste momento, o síndico deve dar conhecimento a todos os demais condôminos e, o melhor caminho, é por meio de uma AGE – Assembleia Geral Extraordinária.

Nela, devem ser debatidos com todos, as possíveis soluções, uma vez que um processo judicial pode demorar anos. Em praticamente todos os processos, o condomínio recebe todo o dinheiro devido, pois quem garante essa dívida é o próprio imóvel, que, numa última etapa do processo judicial, é levado a leilão.

O complicado é decidir o que fazer enquanto o processo não se resolve. Um dos caminhos é utilizar parte dos recursos da conta Fundo de Reserva para cobrir a conta ordinária. Contudo, é importante que o saldo dessa conta não fique inferior ao valor de uma arrecadação mensal ordinária.

Outra solução seria começar a fazer um rateio extra no valor equivalente à taxa do condômino inadimplente. É justo? Pode não ser, mas é a forma legal. Os adimplentes pagam pelos inadimplentes.

Bomba de efeito retardadoO que fazer quando o dinheiro entrar na conta do condomínio?

Mais uma vez, a decisão deve ser tomada em uma Assembleia Geral, especialmente convocada para este fim. Muitas vezes, os condôminos decidem transferir esses recursos para uma conta e utilizá-los para grandes obras, como lavagem e restauração da fachada, modernização dos elevadores, reforma do salão de festas etc.

Em outras, os condôminos podem querer receber de volta os recursos arrecadados por conta dessa “poupança forçada”. Neste caso, o valor a ser devolvido a cada condômino deve ser correspondente ao percentual da sua fração ideal e ser depositado em uma conta corrente da mesma titularidade do proprietário constante na matrícula do imóvel.

Enfim, para encerrar, a dica é lembre-se que toda dívida começa pequena, mas, se nada for feito, ela crescerá muito rápido e essa bomba de efeito retardado vai estourar no colo de todos os condôminos.

* Sergio Meira de Castro Neto é diretor de Condomínios do Secovi-SP, coordenador do Conselho de Síndicos da entidade e síndico profissional.

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