Assembleia de condomínio: participe para não reclamar depois
A assembleia é o foro legal para se discutir e deliberar sobre os assuntos da vida condominial. Daí a importância de participar das mesmas. Para que não haja impugnação, é importante garantir que todos os condôminos sejam convocados.
As regras para a realização de uma assembleia constam da Convenção. As principais são:
- Prazo mínimo: entre a entrega da Convocação e o dia da realização da assembleia, normalmente, esse período é de, no mínimo, oito (8) dias.
- Definição do dia, local e hora: a maioria das assembleias são realizadas no próprio condomínio. Se, no horário da primeira convocação, já estiverem presentes, condôminos que representem, pelo menos, a metade das frações ideais, a assembleia pode ser iniciada. Caso contrário, deve-se esperar o horário da segunda convocação, que, na maioria das Convenções, acontece 30 minutos depois. Também é possível realizar assembleia em formato on-line.
- Pauta: só poderão ser discutidos e deliberados na assembleia os itens que constarem da pauta. Por isso, é muito importante fazer uma pauta bem-feita, que deixe claro o que será discutido em cada item. Para que uma assembleia seja produtiva, não devem constar mais do que quatro (4) ou cinco (5) itens na Ordem do Dia.
- Procurações: o condômino, que não puder comparecer à assembleia, poderá dar uma procuração para que outra pessoa o represente. Cada Convenção define a quantidade de procurações que cada condômino poderá receber. Só será exigido firma reconhecida, se constar expressamente na Convenção.
Uma vez ao ano, o síndico deve convocar a Assembleia Geral Ordinária (AGO). Normalmente, os itens da pauta desta assembleia são:
- Aprovação das despesas do último período: neste item, o síndico apresenta, de forma resumida, as despesas realizadas no último período, e os conselheiros dão seu parecer sobre as mesmas. Em seguida, os condôminos podem tirar suas dúvidas. Por fim, as contas do período são colocadas em votação e estarão aprovadas, se receberem os votos da maioria simples (metade mais um) dos condôminos presentes.
- Aprovação da nova previsão orçamentária: neste item, o síndico apresenta a verba necessária para ser arrecadada mensalmente, para fazer frente às despesas ordinárias do condomínio (funcionários, contas de consumo, contratos de manutenção, remuneração do síndico e da administradora, seguros etc.). Após o esclarecimento das dúvidas, o valor proposto é levado para votação e será aprovado se receber os votos da maioria simples (metade mais um) dos condôminos presentes.
- Eleição de síndico, subsíndico e conselho: muitos condomínios elegem seus representantes por dois anos. Assim sendo, se for o caso de estar no meio do mandato, este item não constará da pauta da assembleia ordinária. Porém, se estiver em final de mandato, a assembleia deverá eleger o novo Corpo Diretivo, que fará a gestão do condomínio para o próximo período. Cada Convenção define os cargos para fazer essa administração. Normalmente, são o síndico, representante legal do condomínio; o subsíndico, que assume as funções do síndico nas suas ausências ou impedimentos; e o Conselho, que pode ser Fiscal ou Consultivo (normalmente composto por três membros), que analisam as contas do síndico e o auxilia nos assuntos importantes.
- Assuntos de interesse geral: nas assembleias ordinárias, normalmente coloca-se este item, para que os condôminos presentes possam fazer críticas e sugestões. Exemplos: pedir para melhorar a limpeza; solicitar que seja realizada uma assembleia extraordinária para discutir melhorias na segurança do condomínio etc. Importante enfatizar que não será possível decidir itens, que envolva gastos ou novas arrecadações, por não constar, explicitamente, nos itens da Ordem do Dia.
O síndico pode convocar também, sempre que achar necessário, Assembleias Gerais Extraordinárias (AGE). Nelas, são discutidos assuntos específicos como, por exemplo: lavagem e restauração da fachada, troca do sistema de CFTV, troca das esteiras da sala de ginástica, reforma do salão de festas etc.
Normalmente, são necessárias arrecadações extras, de valores altos, para fazer frente a essas melhorias. Por conta disso e para que os trabalhos durante a assembleia sejam mais produtivos, orientamos que seja encaminhado, com antecedência, a todos os condôminos, material detalhado do que se pretende aprovar.
Também é muito importante que se tenha, pelo menos, três orçamentos dos serviços a serem contratados. Para que não se compare “abacate com banana”, é muito importante que se tenha um memorial descritivo detalhado, do que se pretende executar.
A ata da assembleia deve ser clara, precisa e concisa. Deve ser assinada pelo Presidente e Secretário, registrada no Cartório de Títulos e Documentos e distribuída aos condôminos com rapidez.
Por fim, enfatizamos que as deliberações das assembleias são obrigatórias a todos os condôminos, presentes ou não. Por isso, é muito importante a participação de todos os condôminos. Depois não adianta reclamar!
Sergio Meira de Castro Neto é diretor de Condomínios e coordenador do Conselho de Síndicos do Secovi-SP e síndico profissional.
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