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Airbnb em condomínios: pode ou não?

O Airbnb (Air, Bed and Breakfast, que significa: Ar, Cama e Café da Manhã, em português) é uma plataforma de aluguel de hospedagens, que permite que qualquer pessoa disponibilize ou reserve acomodações ao redor do mundo e tem como grande diferencial o fato de oferecer alternativas às hospedagens tradicionais, vez que nas suas opções são incluídos apartamentos, casas e quartos em bairros residenciais e, atualmente, se tornou um ponto de discussão, análise e reflexão nos condomínios, vez que tem se discutido a possibilidade ou não de o Airbnb ser utilizado para locação das unidades autônomas em condomínios residenciais.

Destaca-se que por se tratar de um tema bem recente, inexiste no ordenamento jurídico brasileiro qualquer lei que regulamente esse assunto de forma clara e pontual, sendo assim, para análise desse tema, devemos levar em consideração, em um primeiro momento a convenção do condomínio e, em um segundo, as atividades, os costumes e as interferências cotidianas que esse tipo de locação pode ou poderá trazer para os demais moradores.

Levando em consideração a hierarquia de normas, primeiramente deve-se verificar se existe regulamentação na convenção do condomínio, vez que esta possui o poder de proibir os proprietários dos imóveis e condôminos de locarem suas unidades por meio de serviços online de aluguel (as convenções de novos condomínios estão vindo com essa regulamentação), conforme entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça – 3ª (Terceira) Turma.

O entendimento de que a convenção do condomínio é capaz de proibir a locação das unidades por meio de serviços online de aluguel teve como um de seus fundamentos, fora a questão de segurança de todos, o fato de a locação temporária não ser apenas do apartamento em si, mas sim de todas as áreas comuns do condomínio, por exemplo, academia, piscina, salão de festas, salão de jogos e entre outros, fazendo com que o(a) locatário(a) tenha acesso e contato direito com os demais moradores.

Existindo a previsão na convenção, não há o que se discutir internamente, apenas possibilidade de reanálise em Assembleia caso venha a ser necessário. Contudo, caso não esteja regulamentado esse meio de locação é preciso verificar se as locações estão interferindo no sossego, saúde e segurança do dia a dia do condomínio, se não estiverem não tem qualquer problema para que elas ocorram. Em contra partida, caso ocorra alguma interferência é possível proibi-la a aquele que causou o transtorno.

Ressalta-se que por não ser uma questão regulamentada por lei e que o entendimento de que as Convenções dos condomínios são capazes de proibir que os proprietários loquem os seus apartamentos através de serviços online de locação se trata de entendimentos jurisprudenciais, nada impede que o(a) proprietário(a) que ficar descontente com a possibilidade ou não de utilização do Airbnb no seu condomínio ingresse com uma ação judicial, a fim de levar tal discussão para o judiciário decidir.

Ademais, por se tratar de uma questão que tira o sossego e compromete a segurança dos moradores, bem como trás dificuldades para a gestão do(a) síndico(a), aconselha-se que o mesmo deixe os próprios condôminos decidirem chamando uma Assembleia que tenha em pauta a possibilidade ou não de locação de unidades pelo Airbnb e faça uma votação.

Importante se faz mencionar que por se tratar de uma alteração que precisa ser feita na convenção do condomínio e que para a realização de qualquer alteração nela deve ser respeitado o quórum de 2/3 (dois terços) das frações ideias.

Por fim, ocorrendo a utilização do Airbnb para locação temporária das unidades autônomas dentro do condomínio é extremamente importante que os empreendimentos realizem adaptações na sua estrutura e no controle do fluxo de pessoas e veículo, a fim de evitar ocorrências de arrombamento, furto e roubo.

Débora Fernanda Vieira Alvares é síndica profissional e advogada especializada em Direito e Gestão Condominial. Pós-Graduanda em Direito Civil pela PUC-Minas

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