A responsabilidade civil do síndico

 

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O interminável trabalho do síndico é cercado de diversas responsabilidades, direcionadas a públicos diversos, com histórias de vida diferentes e padrões morais complexos.

Estas responsabilidades devem atender não apenas às expectativas dos condôminos, como também ir ao encontro das regras previstas na legislação, convenção condominial, regulamento interno e assembleias.

Ainda não basta que determinado ato seja legal! Deve estar em consonância com o quanto determinado nas assembleias ordinárias e extraordinárias.

Por mais diligente que seja, sempre haverá um condômino insatisfeito, de forma justa ou não, que não concorda com a gestão.

Dependendo da medida de posicionamento tomada pelo síndico, este pode vir a ser responsabilizado civil e penalmente, conforme determina a nossa legislação.

A responsabilidade civil do síndico aqui abordada, possui um viés de ligação com a responsabilidade penal / criminal, que será objeto de uma futura abordagem.

A ação ou omissão do síndico, desde que realizadas com culpa, podem causar diversos prejuízos de ordem profissional e financeira, sendo que a destituição é uma das menores penalidades a que se está sujeito.

Podemos classificar como ação do síndico, uma medida positiva ou um agir realizado por ele, que pode ser exemplificada pela exposição de um condômino inadimplente, pela aplicação de uma multa sem qualquer respaldo na legislação ou nas diretrizes do prédio, quais sejam: convenção condominial e regulamento interno.

Outros exemplos que podemos citar no caso de responsabilidade civil por ação do síndico, se dá quando o síndico concede descontos em acordos para o pagamento de contribuições condominiais em atraso (sem autorização de assembleia), quando age com excesso no exercício de sua função, ou ainda quando age com imprudência, imperícia ou negligência.

Nesta esteira, a omissão do síndico é uma medida negativa deste, um “tonar-se inerte”, onde temos como exemplos: não prestar a devida assistência à infraestrutura do edifício (que em razão disso quedou comprometida), ou ainda no fato de ao verificar um condômino antissocial (barulhento, grosseiro com vizinhos e funcionários, etc), acaba gerando uma tensão coletiva, acarretando problemas de ordem física ou mental.

Esta responsabilidade civil por omissão, também se exemplifica quando identificada uma divergência nas prestações de contas fornecidas pela administradora, e nenhum apontamento é realizado, ocasionando um prejuízo generalizado.

Ainda que reste demonstrado que o síndico deixou de praticar algum dos atos que lhe são atribuídos pela lei na gestão do condomínio, só será responsabilizado se restar demonstrado que sua omissão foi decorrente de culpa.

Para que a atividade não fique fragilizada e sujeita à toda sorte de punições, os tribunais brasileiros adotam a Teoria da Responsabilidade Subjetiva, que atribui a responsabilidade ao agente (neste caso o síndico), apenas quando este age com culpa.

Mesmo se comprovado o dano, o nexo causal (que é a linha imaginária que liga o fato ao dano), deve ser apurada a também a ocorrência do dolo ou culpa.

Ou seja, conforme os exemplos acima, o síndico somente seria responsabilizado por suas ações, omissões e/ou más escolhas, quando dolosa ou culposamente causar um dano ao condomínio, seja de forma intencional ou com imprudência, imperícia ou negligência, sem o afastamento de uma eventual punição criminal.

De fato, podemos constatar que, uma má escolha de fornecedores e de administradora, o excesso no exercício da função, uma contabilidade desorganizada, entre outros, podem acarretar a imputação da responsabilidade ao síndico.

A adoção de uma postura responsável, com o zelo de dono, a transparência, aliados a manutenção de um canal aberto de comunicação com o conselho diretivo e demais moradores, possibilitando feedbacks constantes, são fatores que certamente mitigarão a incidência da responsabilidade.

Aliás, a tomada de uma decisão “colegiada”, isto é, de forma plural, discutida com o conselho fiscal e moradores, diluem sobremaneira a imputação da responsabilidade ao síndico.

O exercício de boas práticas, sempre é bem-vindo, pois se partirmos do princípio de que “se surge uma dúvida que de algo parece errado, não está certo”, é fator facilitador do exercício da sindicatura.

A responsabilidade civil do síndico

Texto por Síndicolab

*Wilton Ferreira é advogado e síndico profissional 

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