Por Kalebe Costenaro*
A locação de unidades por curta e curtíssimas temporadas em condomínios é um assunto polêmico e constantemente discutido no mundo condominial.
Entretanto, não há nenhuma lei que regulamenta o tema em específico, sendo evidente que, devido a isto, há diversos entendimentos sobre o assunto, mas, nesse sentido, alguns entendem que a prática não pode ser proibida, considerando que o proprietário tem o direito de alugar a sua unidade, sendo esta teoria, baseada no direito de propriedade.
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E por outro lado, há entendimentos que a prática deve ser proibida, considerando que a locação por curtas temporadas pode ser entendida como desvio de finalidade, sendo a unidade utilizada para fins comerciais.
Mas, as discussões não ocorrem apenas na seara extrajudicial ou doutrinária, sendo certo que, o tema também é constantemente discutido judicialmente.
Decisões judiciais envolvendo Airbnb e condomínios quando a convenção expressamente autoriza
A maior parte das decisões judiciais são no sentido de que a prática de locação por curtas temporadas em condomínios só é permitida nos casos em que a convenção autoriza expressamente. Vejamos algumas decisões neste sentido:
“PLATAFORMAS DIGITAIS DE HOSPEDAGEM E CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DECLARATÓRIA C.C. OBRIGAÇÃO DE FAZER. Sentença de improcedência. Apelo do autor. O Superior Tribunal de Justiça, por ambas as Turmas de Direito Privado, vem decidindo que a exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio e, portanto, eventual utilização dessas plataformas demanda prévia autorização na Convenção, o que inexiste na hipótese dos autos. Ressalva da posição do Relator, no sentido da ilicitude da proibição realizada pelos condomínios à locação por curta temporada via plataformas digitais, como, por exemplo, o Airbnb. Ressalva, todavia, quanto à possibilidade de os próprios condôminos de um condomínio edilício de fim residencial deliberem em assembleia, por maioria qualificada (de dois terços das frações ideais), permitindo a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando o uso para além do estritamente residencial e, posteriormente, querendo, incorporarem essa modificação à Convenção do Condomínio. Necessidade de recadastramento dos moradores não evidenciada. Ação parcialmente procedente. Sentença reformada. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1002921-49.2021.8.26.0366; Relator (a): Alfredo Attié; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro de Mongaguá – 2ª Vara; Data do Julgamento: 25/01/2023; Data de Registro: 25/01/2023)”Condomínio edilício. Ação declaratória de nulidade de assembleia geral ordinária. Deliberação sobre locação das unidades por curta temporada. Alegação de desrespeito ao quórum de 2/3. Assembleia que verdadeiramente não alterou a convenção, apenas ratificou o quanto nela já previsto quanto ao uso das unidades exclusivamente como residência familiar. Tema decidido pelo STJ no sentido de que caso a convenção preveja destinação residencial das unidades pode o condomínio impedir locação para curta temporada. Recurso improvido.
(TJSP; Apelação Cível 1012279-21.2022.8.26.0037; Relator (a): Arantes Theodoro; Órgão Julgador: 36ª Câmara de Direito Privado; Foro de Araraquara – 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 03/05/2023; Data de Registro: 03/05/2023)”
Decisões envolvendo AiRBNB e condomínios proibindo a prática
E, nesta mesma linha, destacamos que a 3º Turma do STJ já se manifestou, e, naquela oportunidade, por maioria dos votos, decidiram pela impossibilidade do uso da locação por temporada por curta temporada no modelo praticado pelo Airbnb, considerando o uso estritamente residencial das unidades autônomas, sendo possível a locação por curta temporada naquele condomínio apenas na hipótese da convenção ser alterada a fim de permitir a prática. Em que pese essa decisão possa ser utilizada como parâmetro para outras, ela não tem efeito vinculante obrigatório para outros juízos.
Há também decisões judiciais no sentido de que caso a Convenção do condomínio não proíba a prática pode ser realizada, vejamos:
“CONDOMÍNIO EDILÍCIO. PROIBIÇÃO DE LOCAÇÃO POR TEMPORADA VIA APLICATIVOS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER MOVIDA POR PROPRIETÁRIO. Sentença de procedência do pedido que não comporta reforma. Ato individual de síndico que proíbe a locação, por aplicativos, em razão de não possuir finalidade residencial, assim como por ser nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade, à higiene e à segurança dos demais condôminos. Ilegalidade manifesta. É ilegal a proibição de locação por temporada, via aplicativos, em Condomínio Edilício. Alegação de violação à segurança dos condôminos que não procede. Inviabilidade de se presumir a má-fé do locatário. Método de locação por aplicativos que é até mais seguro, pois há registro de toda transação financeira e dos dados pessoais das partes envolvidas. Honorários recursais. Majoração. RECURSO NÃO PROVIDO.
(TJSP; Apelação Cível 1045907-11.2019.8.26.0100; Relator (a): Alfredo Attié; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 25ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/09/2020; Data de Registro: 28/09/2020)”“*AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. Inconformismo do autor em relação à decisão proferida em Assembleia Geral Ordinária, que proibiu “qualquer tipo de locação de curto prazo no edifício, em especial aquelas oriundas de plataformas digitais”. SENTENÇA de improcedência, arcando o autor com o pagamento das custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios, que foram arbitrados em quinze por cento (15%) do valor da causa. APELAÇÃO do autor, que insiste no acolhimento do pedido inicial. EXAME: direito à propriedade que é constitucionalmente protegido e que confere ao proprietário a faculdade de usar, gozar, dispor e reaver a coisa de quem quer que injustamente a possua ou detenha. Direito que não é absoluto e comporta limitações, a exemplo da função social e dos direitos de vizinhança. Locação de curto prazo relatada nos autos que consiste em “locação para temporada” e é autorizada pelo artigo 48, “caput”, da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91). Eventual intermediação da locação, seja por Imobiliária, Corretor, “site”, aplicativo ou outra plataforma digital que não descaracteriza essa modalidade de locação. Hipótese jurídica distinta da modalidade de hospedagem, definida pelo artigo 23, “caput”, da Lei nº 11.771/08. Mera locação da unidade condominial que não implica modificação ou desvirtuamento da destinação residencial do edifício. Ausência de prova da efetiva violação à segurança e ao sossego dos demais condôminos. Proibição a “qualquer tipo de locação de curto prazo no edifício, em especial aquelas oriundas de plataformas digitais” que foi imposta mediante decisão em Assembleia Geral Ordinária, sem competência no tocante. Lista de presença que não foi juntada para demonstrar o “quórum” de aprovação da medida restritiva. Assembleia Geral Ordinária, realizada no dia 09 de abril de 2018, que deve ser parcialmente anulada, tão somente em relação ao item 5 da respectiva Ata, em que se convencionou a proibição de qualquer tipo de locação de curto prazo no edifício. Ônus sucumbenciais invertidos. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.*
(TJSP; Apelação Cível 1066793-65.2018.8.26.0100; Relator (a): Daise Fajardo Nogueira Jacot; Órgão Julgador: 27ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível – 26ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/10/2019; Data de Registro: 21/10/2019)”
E com isto, considerando que há diversas decisões sobre o tema com entendimentos conflitantes, há uma grande insegurança jurídica sobre o assunto, sendo essencial que a Convenção do próprio condomínio regulamente a situação, sendo certo que, a previsão na convenção condominial proporcionará ao condomínio a segurança jurídica necessária sobre o tema.
Ainda assim, destaco que, caso a prática seja autorizada, é de suma importância que seja aprovado um regramento específico sobre a prática no condomínio, podendo este, ser incluído no regulamento interno do condomínio, a fim de impor direitos e deveres a quem utilizar desta prática, objetivando sempre, resguardar o direito a segurança, sossego e tranquilidade de toda a coletividade.
Entretanto, caso a Convenção do seu condomínio seja omissa sobre o assunto, é extremamente importante que ela seja atualizada, proporcionando a todos, segurança e tranquilidade, tanto na vida em condomínio, quanto na gestão do condomínio.
Espero que esse conteúdo tenha ajudado!
Kalebe Costenaro é advogado especialista em direito imobiliário e condominial.
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