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por Jorge Lordello*

A insegurança que um RI defasado traz ao condomínio

Antes de colocar o dedo na ferida, vou definir o que é regulamento interno de condomínios. É o conjuntos de normas e procedimentos que disciplinam as condutas internas; na área de segurança atua no controle de acesso de pessoas, veículos e mercadorias.

O regulamento interno faz parte da convenção do condomínio, conforme preceitua o art. 1.334 do Código Civil Brasileiro. É uma peça fundamental para a organização do dia a dia das moradias de grande parcela das famílias de nosso país e para o trabalho dos colaboradores dos locais abrangidos por essa legislação.

Deve ser aprovado por meio de assembleia de moradores, logo no início das atividades do condomínio residencial ou comercial, sendo necessário, para sua aprovação, conquistar o voto da maioria simples, ou seja, 50% mais um dos presentes.

Portanto, a convenção e o RI são instrumentos importantes para o empreendimento; equivalem às leis internas, pois disciplinam as regras de convivência. Quanto a segurança, estipulam normas ligadas ao controle de acesso de pessoas, veículos e mercadorias. Para deixar claro ao leitor, a convenção trata de temas gerais e o regulamento de assuntos mais específicos relacionados ao cotidiano do condomínio.

Ofertadas essas explicações iniciais, faço alerta aos síndicos em relação aos resultados da pesquisa que realizei sobre regulamentos internos de prédios com mais de 5 anos de construção. A amostragem foi significativa, 30 desses documentos foram analisados.

Restou comprovado que 92% dos condomínios residenciais estão com as normas completamente defasadas. Foram feitas alterações físicas, eletrônicas e também em relação a regras de convivência e controles mais rígidos para controlar a entrada de pessoas e autos, mas nenhuma dessas providências foram consignadas no regulamento interno.

Ou seja, existe um vácuo entre o que está consignado no documento e a realidade atual do condomínio.

Atualização da convenção condominial e do regulamento interno

Conclusão: porteiros e zeladores receberam novas ordens que não foram implementadas, mediante votação em assembleia de moradores e sim por vontade própria do síndico. Muitas vezes, por indicação da comissão de segurança.

Entendo que uma das funções do síndico é promover atualização do regulamento interno para que sua administração possa ser eficiente e transparente. Outro problema, é quando a legislação é alterada e o administrador se omite em compatibilizar o documento às mudanças legais.

Recentemente, ministrei palestra de conscientização em segurança para um condomínio vertical de grande porte. O síndico teve a ideia de promover o encontro, pois os porteiros e controladores de acesso estavam tendo problemas com alguns condôminos que insistiam em desrespeitar regras.

Inicialmente, pedi relatório ao administrador apontando todos os problemas existentes, quais normas eram as mais descumpridas e por fim solicitei que me enviasse o regulamento Interno.

Para minha surpresa, todas as normas de controle de acesso que alguns moradores não queriam respeitar não constavam nas “leis internas” do edifício. Observei que a última alteração no regulamento tinha acontecido em 2011, ou seja, 10 anos atrás. Nesse período o prédio sofreu diversas alterações na estrutura de entrada e saída de pessoas e veículos, mas nada foi atualizado de formal legal.

Mas como exigir cumprimento se a regra não faz parte do regulamento interno?

Como advertir ou até aplicar multa em condômino se a atitude exigida pela portaria não foi aprovada em Assembleia?

A lição de casa para administradores de condomínios é verificar quando foi a última vez que promoveram atualização neste documento.

Aconselho a contratação de “especialista em segurança” para auxiliar na readequação do conjunto de regras, isso para que nenhum detalhe escape na esfera da segurança patrimonial. O profissional contratado poderá, ainda, ser bastante útil no dia da votação em assembleia, ministrando palestra sobre a importância das novas regras propostas.

Após aprovação das alterações, caberá ao síndico divulgar a todos os moradores, colaboradores internos e domésticos as novas normas como forma de conscientização.

Por fim, indico que pelo menos a cada 3 anos o administrador faça avaliação criteriosa da necessidade ou não de atualizar as normas internas.

*Jorge Lordello é especialista em segurança condominial e empresarial. Conhecido na mídia como Doutor Segurança

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